FFO? AFFO?│부동산에 투자하는 리츠, 가치 평가 어떻게 할 수 있을까?

 

요즘 리츠에 대해 공부 중이다. IRP퇴직연금으로 ETF를 소액 운용 중인데, 절세 혜택도 있고 배당도 기대할 수 있는 리츠를 연금 투자 상품으로 편입시키기 위해 조금씩 살펴보고 있다. (근데 아직 결정은 못한 상태. 종목도 많지 않고 아직 활성화가 되지 않은 것 같아 고민)

 

 

리츠는 부동산에 투자하지만 주식 거래처럼 주가가 변동한다. 즉, 리츠투자는 주가에 대한 적정성을 고려해야 한다. 리츠의 밸류에이션을 측정하는 방법은 무엇이 있을까? 오늘은 책 <2020 리츠가 온다>를 토대로 익힌 리츠 부동산 가치 평가 방법에 대해 정리해보려 한다. 

https://coupa.ng/bSUasl

리츠가 온다(2020):부동산으로 꾸준히 고수익을 내는 새로운 방법

 

 

 

 

 

 리츠에 대한 가치 평가               

리츠는 주식 투자와 부동산 투자 성격이 혼용되었기 때문에 가치평가도 혼합해 사용해야 한다. 리츠에 대한 가치 평가는 총 5가지 수치를 통해 계산할 수 있다. 

1. 배당수익률(Dividend Yield)

2. FFO(Funds From Operations)

3. AFFO(Adjusted Funds From Operations)

4. NAV(Net Asset Value)

5. 배당할인(Dividend Discount)

 

 

 

 

 

 

 

 

하나씩 가볍게 살펴보자. 

 

1. 배당수익률(Dividend Yield)

밸류에이션을 측정하는 가장 기본이 되는 지표이다. 현재 거래되는 주가와 주당 배당금을 통해 계산할 수 있다. 

• 배당수익률(%) = 주당 배당금/현재 주가 * 100%

• 4% = 300원/12,000원 * 100% 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. FFO(Funds From Operations)

투자한 리츠로 배당을 꾸준히 줄 수 있는지 이익 산출 능력을 판단하는 지표가 된다. 주주 입장에서 가장 중요한 개념이라고 할 수 있다. 계산방식은 다음과 같다. 

• FFO = 순이익 + 감가상각비 = 일회적인 자산매각손익

예) 신한알파리츠(293940)의 19/4/1~19/9/30 기간의 FFO를 구해보면, 

FFO 83억 원= 당기순이익 59억 + 감각상각비 24억 - 자산매각 없으므로 O 

같은 기간 지급된 배당금은 81억 6,933만원이었다. 

이 때 감각상각비를 더하는 이유는 대부분의 부동산 자산은 시간이 흐르면서 가치가 상승하기 때문. 

 

 

 

 

 

 

 

3. AFFO(Adjusted Funds From Operations)

FFO에서 발전된 형태의 지표다. 부동산의 운영 수익을 계산할 수 있다. FFO에 여러비용을 차감해 좀 더 정교하고 확실한 가치평가방식으로 사용되고 있다. (찐 배당 가능한 현금이라고 볼 수 있음) 

• AFFO(%) = FFO + 임대료증감 - 자본 지출 - 유지관리 비용

 

 

 

 

 

 

 

 

4. NAV(Net Asset Value) 

순자산가액을 의미하며 각종 대출 이자 비용을 제외한 후의 순수한? 부동산 가치를 보여준다.

부동산에 대한 가치를 판단할 땐 공인된 감정평가기관을 통해 이루어진다. 감정 평가는 간단히 두 가지 방법이 있다. 1) 하나는 비슷한 부동산을 거래했던 가격과 비교하며 가치를 추정하는 것, 2) 다른 하나는 해당 부동산의 운용 수익이 어느정도 규모인지에 따라 가치를 측정하는 것

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 배당할인(Dividend Discount)

조금 어려울 수 있는 개념인데, 한마디로 기회비용을 감안한 후에 배당 규모라고 정리할 수 있다. 자금이 제한적인 투자자는 특정 리츠를 선택함으로써 다른 투자 종목을 포기해야 하는 기회비용이 발생한다. 그렇기 때문에 리츠를 선택함으로써 그 기회비용까지 포함한 수익률을 기대하는 것이다. 여기서 말하는 할인율이 바로 그 개념이다. 

위험(다른투자를 못해 따르는 기회비용)의 대가로 기대하는 최소한의 기대수익률이 곧 할인율이 되는 것이다. 산정식은 다음과 같다. 

• 미래에 기대되는 배당(현금흐름) X 할인율(=최소한의 기대수익률)

 

 

 

 

 

 

 

오늘의 스터디는 여기까지.